半夜睡不著覺

商業地產抵押貸款支持證券（Commercial mortgage-backed security，CMBS）

是住房抵押貸款支持證券（MBS）的一種，它用商業地產抵押貸款而非住宅抵押貸款作支持。

依據《CMBS借款人指南》譯文進一步說明：

商業地產初級貸款大致可以分為兩類：

1. 證券化貸款（即「CMBS」貸款）
2. 投資貸款（portfolio loan）投資貸款由貸款人發出，並一直在其資產負債表上體現，直至貸款到期。（本文未說明）

在CMBS交易當中，許多單筆貸款被共同注入一個按揭池中。這些貸款的金額不同、種類不同，地產區位也不同，按揭池會被轉至信託單位，由信託發行多種收益、期間和償付優先等級都不相同的債形式證券。（狹義的“按揭”，與質押、留置、財產負擔等物的擔保形式相併列，即通過設定人對待定財產的權利的轉移而擔保特定債權的擔保形式．）

信用評級機構會對這些證券評級，從可投資級別（AAA/Aaa級至BBB-/Baa3級）到非可投資級別（BB+/Ba1到B-/B3級）；而所有從屬於更低級別的證券產品則一概被標識為「未評定級（unrated class）」．

投資者根據他們各自可以接受的不同信用風險、收益，以及期間，來確定要購買何種CMBS證券

。

每個月，投資者都會收到按揭池產生的利息。利息最先付給持有最高級別證券的投資者；將這一級別累積應付的所有利息支付完畢後，再繼續支付給持有次高級別證券的投資者，以此類推。抵押貸款每期所收到的本金也按照此原則支付給投資者。

這種從高到低逐級償付的結構一般被稱為「瀑布結構（waterfall）」。如果借款人在償付時出現了資金短缺，或者貸款抵押品被清算之後不足以償付相應的所有級別證券產品，處於最下級的投資者會首當其衝承擔損失，而如果仍有更進一步的損失，則由次低級別的投資者承擔，然後按照定級的反向順序逐級上溯。

CMBS是商業抵押貸款借貸中一種吸引人的資金來源，這是因為，由若干貸款構建按揭池、並由按揭池支撐的證券價值通常要高貸款價值總和。CMBS有更好的流動性、結構更優良，因而將更為廣泛的投資者吸引到了商業抵押貸款市場。這樣一種價值創造的效應使得擬證券化的貸款定價更高，進而使得借款人得益。